مناقشة رسالة ماستر: سوء النية وآثارها على حجية التقييد بالسجل العقاري

ناقش الطالب الباحث أنيس العكشيوي رسالة الماستر المعنونة بـ "سوء النية وآثارها على حجية التقييد بالسجل العقاري"، ضمن مسلك "قانون العقار والتعمير". تناولت الرسالة موضوعاً بالغ الأهمية يتصل بأثر سوء النية في التقييدات الواردة على الرسم العقاري، وأبعاده القانونية والاجتماعية والاقتصادية، في ظل غياب تنظيم قانوني دقيق يحدد الجوانب المتعلقة بهذا المفهوم.

أهمية الموضوع

استعرض الطالب الباحث أهمية التقييد في تحقيق استقرار المعاملات العقارية، مؤكداً أنه يعد أحد ركائز الثقة في الشأن العقاري، خاصة مع اعتماده على مبدأ الأثر الإنشائي للتقييد بالرسم العقاري. وبيّن أن سوء النية يمثل تحدياً قانونياً يتطلب موازنة دقيقة بين حماية الملكية العقارية من التلاعب وضمان استقرار المعاملات العقارية.

• من الناحية القانونية: أوضح الباحث أن الغير الذي قيد حقوقه بسوء نية لا يستفيد من الحماية القانونية للتقييدات.
• من الناحية الاجتماعية: تناول الباحث أهمية معالجة هذه الإشكالية لتعزيز الأمن والاستقرار في المعاملات العقارية.
• من الناحية الاقتصادية: أبرز الباحث دور استقرار العقار في تطوير الاقتصاد الوطني، باعتباره عنصراً أساسياً في جذب الاستثمار وتشجيع التنمية.

الإشكالية المحورية للبحث

طرح الباحث إشكالية رئيسية مفادها: "ما مدى توفق المشرع المغربي في حماية الملكية العقارية من التقييدات بسوء نية لتحقيق الأمن العقاري؟" وعمل على تفكيك الإشكالية من خلال تحليل النصوص القانونية المغربية، ومقارنتها ببعض التشريعات الدولية، مع توظيف المنهج التحليلي والنقدي لتسليط الضوء على أوجه القصور والتحديات.

خطة البحث

قسم الباحث رسالته إلى فصلين رئيسيين:

• الفصل الأول: محددات سوء النية في التقييد بالسجل العقاري.
  • تناول فيه مفهوم سوء النية وتمييزه عن حسن النية، مع استعراض الطبيعة القانونية لسوء النية وأركانها.
  • ثم تطرق إلى معايير إثبات سوء النية، سواء الواقعية مثل التدليس والتزوير، أو القضائية كالتقييد الاحتياطي والحجز العقاري.
• الفصل الثاني: آثار سوء النية على حجية التقييدات بالسجلات العقارية.
  • استعرض الباحث حجية التقييدات في مواجهة الأطراف، مع التركيز على دور المحافظ العقاري في مراقبة هذه التقييدات.
  • تناول أثر ثبوت سوء النية، بما في ذلك إبطال الحقوق المقيدة، وآثار التشطيب على الرسم العقاري.

أهم النتائج والتوصيات

خلص الباحث إلى أن التقييدات القائمة على سوء النية تكتسي حجية نسبية فقط، سواء في مواجهة المتعاقدين أو الغير. وأكد أنه متى ثبت سوء النية، يحق المطالبة بإبطال التقييد والتشطيب عليه. وقد أورد الباحث عدة توصيات، منها:

• تعديل المادة 2 من مدونة الحقوق العينية، عبر تقليص أجل رفع دعوى المطالبة بالحق من أربع سنوات إلى سنة واحدة.
• تعزيز آليات الرقابة الدورية على السجلات العقارية.
• تحديد مفهوم أكثر دقة للتدليس والتزوير، مع مراعاة قرائن قطعية لإثبات سوء النية.

خاتمة

أشاد الباحث بالدور الذي يلعبه المشرع المغربي في التوفيق بين استقرار المعاملات العقارية وحماية الحقوق، لكنه دعا إلى مراجعة بعض النصوص القانونية لضمان حماية أفضل للملكية العقارية. واختتم الطالب الباحث أنيس العكشيوي مداخلته بالتأكيد على أهمية الأخذ بملاحظات لجنة المناقشة والعمل على تطوير النسخة النهائية من البحث.